二手房這就漲了？

【資料圖】

文/樂居財(cái)經(jīng) 李禮

剛剛過去的一周，接連數(shù)場(chǎng)高層會(huì)議，給樓市打了幾針強(qiáng)心劑。

多地市場(chǎng)情緒恢復(fù)，“南京二手房連夜?jié)q價(jià)百萬”沖上熱搜。

據(jù)某購(gòu)房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，自7月29日起，南京萬科金域緹香、紫園、后標(biāo)營(yíng)、翠屏誠(chéng)園等小區(qū)的部分二手房項(xiàng)目紛紛提高了掛牌價(jià)。

萬科金域緹香位于南京奧體板塊，是一處樓齡超過10年的住宅小區(qū)，目前該小區(qū)有104套二手房在售，均價(jià)6.2萬元/平方米。

該小區(qū)一套70多平方米的房源，去年6月初掛牌，業(yè)主報(bào)價(jià)519萬元，之后一路經(jīng)過12次調(diào)價(jià)，今年5月27日，最低降到總價(jià)409萬元。

直到今年7月底，該套房源在鏈家的報(bào)價(jià)突然漲到509萬元，重新回到去年的7.2萬元/平方米。

無獨(dú)有偶，在南京城東環(huán)陵路紫園小區(qū)，一套約310平方米的別墅項(xiàng)目，7月21日上架之初掛牌1850萬元，7月29日在我愛我家上的報(bào)價(jià)突然漲價(jià)100萬元，總價(jià)到了1950萬元。

對(duì)此，南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李子墨表示，最近南京漲價(jià)賣房的業(yè)主確實(shí)比之前有所增加，掛牌價(jià)上漲的樓盤，各個(gè)板塊、老舊小區(qū)都有，目前沒有統(tǒng)一的特征。

不過，也有二手房業(yè)主依舊打算降價(jià)賣房，“感覺政策與我沒多大關(guān)系”。據(jù)了解，這位業(yè)主因工作調(diào)整，還貸壓力大，將225萬元買下的婚房，降價(jià)38萬元賣出。他坦言，擔(dān)心政策直至落地實(shí)施還需要時(shí)間。

不僅是南京，深圳的表現(xiàn)也不盡相同。

羅湖翠竹片區(qū)一位房產(chǎn)中介表示，最近陸續(xù)有一些業(yè)主過來撤盤，但數(shù)量不算太多。部分不急于出售的二手房業(yè)主甚至慶幸前期房?jī)r(jià)低位時(shí)沒能實(shí)現(xiàn)成交。房源掛出至今幾經(jīng)降價(jià)仍未成交，當(dāng)前對(duì)政策調(diào)整有了新的預(yù)期，不愿意現(xiàn)價(jià)出售，而是“看看市場(chǎng)和政策變化再說。”

不僅賣方，多數(shù)買家也在持幣觀望階段，特別是改善性需求的購(gòu)房者，“最終是否決定換房，要看‘認(rèn)房不認(rèn)貸’和首付比例調(diào)整的落地情況。”除此之外，房貸利率和交易稅費(fèi)的調(diào)整也是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，7月份深圳二手住宅成交2259套，環(huán)比下降6.1%。從成交趨勢(shì)來看，二手住宅成交量連續(xù)4個(gè)月走低。一些房企和中介機(jī)構(gòu)或在研討政策走向，及時(shí)調(diào)整銷售策略。

再看上海樓市，預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周，二手房報(bào)價(jià)指數(shù)小幅上漲，掛牌量開始活躍，重新回升到11000套。

7月30日、31日，上海二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)均超過500套，分別為550套和585套，相較之前的日均400套，增幅超過37%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，整體來看，7月上海二手房市場(chǎng)逐漸見底，整體預(yù)期較為穩(wěn)定。

新房方面，某房企售樓人員表示，售樓處現(xiàn)場(chǎng)客流還沒有明顯變化，但很多此前被首付門檻攔在門外的客戶開始主動(dòng)咨詢和了解最新政策情況。“我們也希望新政策能盡快落地，這樣確實(shí)能夠明顯降低改善型客戶的首付和房貸成本。”

本輪刺激購(gòu)房市場(chǎng)的三項(xiàng)政策：降首付比例和房貸利率、換房減免稅費(fèi)、取消認(rèn)房又認(rèn)貸。上述政策尤其利好以改善型產(chǎn)品為主的項(xiàng)目。自2017年以來實(shí)行的認(rèn)房又認(rèn)貸，導(dǎo)致大量置換房源的剛需被擱置。以上海、北京為例，認(rèn)房又認(rèn)貸政策的政策下，購(gòu)房者在換房過程中，首付比例高達(dá)70%甚至80%。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)表示，市場(chǎng)存在購(gòu)買力，只是此前購(gòu)置二套房首付比較過高，即便換房，按揭記錄也是一道障礙。行業(yè)過熱時(shí)期出臺(tái)的政策，已經(jīng)與當(dāng)前市場(chǎng)情況脫節(jié)了。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，相當(dāng)于調(diào)低了首付比例和房貸利率，建議相關(guān)房企、購(gòu)房者和營(yíng)銷中介等部門密切關(guān)注各地的政策調(diào)整和變化，其對(duì)于市場(chǎng)交易的提振影響是積極和明顯的。

當(dāng)然，即使調(diào)控政策有所放松，市場(chǎng)也不可能馬上進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的通道。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，對(duì)于近期需要處置物業(yè)的業(yè)主，當(dāng)然可以先觀望，但如想順利出售物業(yè)，其定價(jià)仍需有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于一線城市，希望盡快出臺(tái)能調(diào)動(dòng)起房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度的政策，以促進(jìn)市場(chǎng)盡快恢復(fù)健康的交易狀態(tài)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，上海不太可能實(shí)質(zhì)性放松限購(gòu)限貸。就樓市健康度來說，一線城市中上海是最健康、也是供需關(guān)系最平衡的城市。上海如果過度寬松，反而要擔(dān)心打破當(dāng)前比較平衡的供需關(guān)系。后續(xù)市場(chǎng)主要是繼續(xù)夯實(shí)L型底部的狀態(tài)。

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