【新視野】深圳一樓盤被訴實際面積全部低于合同約定 住建局回應

5月初，光明區金地·峰境瑞府一期逐步向業主發放入伙通知書并邀請業主現場驗房收樓。不過，不少業主在驗完房后發現，小區所有的房實際套內面積少于購房合同中的套內面積。有業主質疑開放商利用減少房屋面積不當得利，要求按照實際面積對房款進行退款。

光明區住房和建設局回應奧一新聞記者采訪時稱，《買賣合同》表述與深圳市商品房買賣合同示范文本一致，業主可針對其訴求與開發企業協商解決，協商不成的建議尋求法律途徑解決。住建部門將督促開發企業按照相關法律法規及合同約定完成項目建設，若業主認為開發企業未落實的，可向開發企業提出，亦可向轄區街道和相關部門反映，相關部門將依法依規處理。

(相關資料圖)

實際套內面積均為負值引質疑

據了解，峰境瑞府項目位于深圳市光明區光明街道東周社區華夏二路和規劃東周路交匯處西北側，峰境瑞府一期于2020年10月開盤，戶型建面約93-138㎡，帶精裝修備案均價為51400元/平方米，銷售當天即售罄。項目開發商為深圳市五二九七投資發展有限公司，委托金地集團代建管理。

天眼查數據顯示，深圳市五二九七投資發展有限公司由深圳市光明集團有限公司100%控股，而深圳市光明集團有限公司的股東分別為華僑城集團有限公司、深圳市光明區國有資產監督管理局以及深圳市國有股權經營管理有限公司。

據該小區業主陳先生介紹，根據買房時簽訂的購房合同，收樓時間為今年10月31日前，但開發商于5月份就給提前發放入伙通知書，要求業主們前往現場驗房收樓。

陳先生表示，但事實上，開發商發放的入伙通知書上顯示的房屋套內面積與購房合同上寫明的套內面積有一定的差異，“我們好多業主在群里都說面積比合同上的要少?！?/p>

入伙通知書中顯示某業主套內建筑面積差異值為-0.3%

相關入伙通知書顯示，“根據《合同》附件五，第十條的規定：該差異值在±0.6%以內（含本數），雙方互相不退、不補”。

而其提供的一張業主群聊記錄顯示，開發商官方客服曾在業主微信群明確表示：是全部都是少的，誤差差不多在0.25%-0.39%之間。

開發商方面工作人員對實際建筑面積誤差的回復

陳先生認為，國家法規規定面積誤差比在3%之內互補差價，有合同則按合同執行，但按合同執行的前提應該是有正負偏差，而不是全部為負值。“現在所有業主的面積都是少的，加起來損失的面積金額非常龐大，而且不排除該款項為開發商的霸王條款?！?/p>

預售合同中“關于合同第十七條面積差異的處理的補充及變更約定”

多個小區業主向奧一新聞記者表示，開放商或利用減少房屋面積不當得利，要求按照實際面積對房款進行退款。

有業主算了一筆賬，以其自身的房子來核算，建筑面積為116平方米，總價6283844元，合同的套內面積為89.1平方米，但實際卻為88.75平方米， 套內單價為70525元/平方米，單戶套內總價差額為24684元?！敖鸬胤寰橙鸶黄跒?29戶，所有業主預估損失1500萬的房款?！?/p>

也有業主認為，小區所有業主的房子實際套內面積均小于購房合同的面積，此事有些蹊蹺，“如果一半是少面積的，另一半是多面積，那這是正常的誤差，也能理解。”

陳先生表示，在公攤面積已經占了建筑面積近25%的情況下，套內面積再減少，真的令人難以接受，希望開發商能積極出面回應并給到妥善的處理方案。

而除了實際面積減少的問題，有業主特別指出，預售合同中房屋內玻璃均為雙層玻璃，但有的房子被偷換成單層玻璃，業主們要求開發商整改，嚴格按合同給每個房子全部提供雙層玻璃。

合同附件六《建筑節能專項承諾》關于“門窗類型”的條款

開發商：±0.6%以內的面積誤差屬于正常的、普遍的現象

奧一新聞記者就業主反映情況聯系到金地峰境瑞府項目的開發商深圳市五二九七投資發展有限公司，而金地峰境瑞府項目部方面對此事作出回應稱，該項目于2023年4月通過竣備，項目主體工程及消防、電梯等專項工程均已驗收合格，符合交付條件，項目考慮部分業主希望早交樓的訴求，在業主提出申請的情況下可提前進行交付。

關于部分業主要求就“面積差”退款及質疑相關條款為霸王條款的情況，項目方面回應稱，根據項目預售測繪報告和竣工測繪報告，項目房屋建筑面積差異值均為±0.6%以內（含本數），符合深圳政府標準合同約定條款，買賣雙方不退不補。合同條款為深圳市住房和建設局和深圳市市場監督管理局制定的深圳市房屋買賣合同示范文本中的標準條款，這說明差異值在±0.6%以內的面積誤差屬于正常的、普遍的現象，互相不退不補對買賣雙方都是公平的，并不是“霸王條款”。

《深圳市房地產買賣合同（預售）》（2021版 示范文本）中關于面積差異的處理條款

而對于有業主要求按照合同將房屋單層玻璃更換為雙層玻璃，項目方面表示，項目設計方案與合同節能附件承諾一致，玻璃設置按合同節能附件約定。項目實施交付情況符合國家法律法規、合同及相關建筑規范要求，且項目臥室窗戶、客廳的推拉門均采用雙層玻璃，未在衛生間和廚房安裝雙層玻璃不屬于違法、違約行為。

住建局：業主可針對其訴求與開發企業協商解決

奧一新聞記者聯系到光明區住房和建設局，該局回復稱，峰境瑞府項目于2023年4月26日取得《深圳市建設工程竣工驗收備案》，開發企業于5月5日發放入伙通知書，于5月10日-15日開始集中交付入伙。據開發企業反饋，截至6月9日，累計交付337戶，收房率53%。

關于“要求按照實際面積對房款進行退款”的訴求，《商品房銷售管理辦法》第二十條規定，“按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在 3％以內（含 3％）的，據實結算房價款；”。根據該項目簽訂的《深圳市房地產買賣合同（預售）》（以下簡稱《買賣合同》）第十七條“按套內建筑面積計算本房地產價格的，出賣人交付的本房地產實際套內建筑面積與本合同第三條約定的套內建筑面積如果存在差異，按以下方式處理：差異值在±0.6%以內（含本數）的，買賣雙方互相不退、不補”，相關約定未違反《商品房銷售管理辦法》規定。同時《買賣合同》表述亦與深圳市商品房買賣合同示范文本一致。業主可針對該訴求與開發企業協商解決，協商不成的建議尋求法律途徑解決。

經核，《買賣合同》關于玻璃的描述為附件六《建筑節能專項承諾》的內容，涉及建筑節能相關工作。經梳理，針對建筑節能，系由建設單位組織各方主體自評完成節能分部分項驗收，獲得第三方評估單位出具的合格的綠色建筑符合性評估報告后，方可開展工程竣工驗收，并出具竣工驗收報告。該項目已完成相關工程竣工驗收，符合相關建筑節能要求。若業主基于合同約定要求開發企業整改的，建議與開發企業協商解決，協商不成的可尋求法律途徑解決。

針對峰境瑞府項目交付問題，收到部分購房人的反映后，第一時間會同光明街道搭建溝通平臺，光明區住房和建設局在5月7日、5月12日召集開發企業和信訪代表開展協商，相關事項達成共識后形成備忘在群內公開，共同監督逐項落實。目前，信訪代表及開發企業正協商推動相關事項落地。

同時，光明區住建局表示，將督促開發企業按照相關法律法規及合同約定完成項目建設，若業主認為開發企業未落實的，可向開發企業提出，亦可向轄區街道和相關部門反映，相關部門將依法依規處理。

采寫：奧一新聞記者 余悅

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