保利物業董事長吳蘭玉：“大物業”背景下 住宅不再是衡量物企影響力的唯一砝碼

作為保障城市運行必需的公共服務，近幾年的市場化趨勢在各地越發顯著，而物業作為基層治理“軟基建”的定位也更加凸顯。如何有效推進城市治理體系和治理能力現代化，既是行業面臨的共同課題，也是物業企業爭相探索布局的重點賽道。

事實上，公共服務、城市服務等已被視為物業管理行業的“第二增長曲線”。近兩個月，萬物云、碧桂園服務、保利物業等頭部物企相繼宣布升級城市服務管理模式和品牌，如萬物云更加強調“智慧物業城市”；碧桂園服務持續升級“平臺+服務”的模式；保利物業則深化在全域化服務的新探索，提出“全域飛輪”模式。

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6月9日，保利物業董事長吳蘭玉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，誰能夠掌握、適應大物業的趨勢，能夠更好地駕馭、匹配大物業的發展要求，誰才會是將來的王者。在大物業的時代背景下，住宅將不再是衡量物業公司能力、規模、影響力的唯一砝碼。

掌握“大物業”趨勢是關鍵

隨著城市精細化管理理念的不斷深入，城市大管家模式近年來在全國各地快速推進。

環境司南官微發布的《2022年度環衛市場化發展報告》統計數據顯示，2019-2022年，全國共開標217個城市大管家項目，成交年化總額突破100億元。中標供應商數量從2019年的10家，增至2022年的107家。

數據來源：環境司南官微

城市服務的興起，是物業企業主動拓展業務邊界、挑戰更復雜業態的結果，也是政府需求與企業能力匹配的結果。據克而瑞物管數據統計，60多家上市物企中已有過半物企加入了城市服務的賽道。

龍頭物業公司也是最早一批布局這類“大物業”賽道的，雖然在服務模式、概念定義上各有不同，但各家物業企業近年來的共識都是持續增強自身差異化、積極拓展細分市場。

吳蘭玉指出，過去三年的疫情大考，和當下高質量發展的命題，都是基于基層社會治理提出了新的要求。從企業實踐看，有的強調將住宅服務經驗整體向城市服務遷移，實現“像管理小區一樣管理城市”；有的則強調發揮垂直產業優勢，集中資源，聚焦如環衛等單一服務模塊；也有企業整合產業力量，專注存量資源盤活。總體來看，現有的基層社會服務嘗試正在走向精細化、精準化和精益化，呈現出專業化的微服務特點。

2018年，萬物云從珠海橫琴開始打造“物業城市”模式，強調科技底色。碧桂園服務也在同年提出“城市共生計劃”，將城市服務的各項問題在專業領域設定了標準起點。保利物業則在2016年以西塘古鎮為起點，探索公共服務和全域化服務。

所謂全域化服務管理，是指針對地域面積廣、行政區劃復雜、政府部門較多的城鎮，由一家企業承接政府所剝離的部分公共服務管理職能，進行一體化、全域化的管理與服務，所形成的一種公共服務產品。

“未來，公共服務不只是放大版的物業服務，而將是治理的全域、全域的治理。在大治理時代，基層治理的破題之道和解題之要，一定是加速推進全域化服務進程。”

吳蘭玉認為，人們對于整體的理解，都是從亮點的部分開始的；而對于城市的認知，則是從“城市之心”開始的。全域化服務的發力點也應該從景區等城市核心區著手，“城市景區是基層治理最困難的地方，但是也是最有價值的地方?！?/p>

“大物業”營收占比連年提升

城市服務、公共服務等“大物業”賽道雖然毛利率相對較低且難度較大，但物業企業仍然“樂此不?！薄Ｒ环矫?，這類賽道的業務能增厚物企的在管面積與營收，合約服務期也更長，未來有足夠大的業務滲透、挖掘的空間；另一方面，亦是政策導向和市場趨勢助推的結果。

數據來源：環境司南官微

近一兩年，不少“城市大管家項目”的招標項目成交金額都在1億-13億元不等，合作服務期限多在3-8年，招標城市覆蓋市級、縣級甚至街道等單位。

據克而瑞物管預測，隨著市場空間不斷延展，城市服務將釋放萬億藍海市場，到2025年預計達到10019億元，其中涵蓋了學校、醫院、政府共建、交通樞紐、環衛等業態。

由此，物企在“大物業”賽道的競爭也在不斷加劇。

“競爭激烈以后，市場更活躍，會去倒逼企業在管理、實踐、理論、創新等方面進步，如果不是這樣我們可能也進步不了?！眳翘m玉表示，如果市場是確定的，需要的能力是確定的，那就沒有別的路子，堅定地往前走一定會成為最具競爭力的一個。

從財務報表上看，“大物業”在物企的營收占比中也在連年提升。2022年，萬物云來自城市空間整合服務的收入為6.64億元，較去年同期增長95.5%，占總收入的2.2%；碧桂園服務去年的城市服務實現收入約為48.4億元；保利物業源自公共及其他物業的收入為20.62億元，同比增長41%，占物業管理服務總收入比重24.5%。

吳蘭玉認為，在地產行業發展邏輯發生深刻變化的背景下，公共服務的發展增速已經遠大于住宅物業，將成為保利物業未來的主要增長點之一。

克而瑞物管指出，在城市服務上的發展，物企仍然有營收和毛利困局，企業能力與政府預期差異較大，城市服務業務邊界的劃定，不同政府主體差異性，以及城市服務專業能力構建和模式轉變難、復制難等眾多業務難點待突破。未來如何建立城市公共服務的專業化能力和優化運營模式，切實滿足政府、居民的多樣化需求，依然任重道遠。

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